7 bedeutende Informationen über Immobilienmakler

Worauf sollte man achten?

Die meisten Menschen in Deutschland haben nur selten mit Immobilienhändlern oder Immobilienmaklern zu tun. Daher wissen viele nicht, worauf man achten sollte. Hier ist eine Übersicht.

Egal, ob Kauf oder Verkauf, Miete oder Eigentum: Bei Immobiliengeschäften werden oft Makler hinzugezogen. Sie kennen den Markt, haben Kontakte und wissen, was wichtig ist. Doch wer einen Geschäftsabschluss über einen Immobilienmakler tätigt, sollte sich mit den üblichen vertraglichen Regelungen auskennen; hier sind die wichtigsten Punkte:

1. Nur schriftlicher Vertrag

"Damit ein Vermittlungsvertrag wirksam wird, muss der Makler beauftragt und der Vertrag in Textform abgeschlossen werden". Ohne ein solches Schriftstück ist der Vertrag ungültig.

Daraus folgt: Selbst bei erfolgreicher Vermittlung kann ein Makler dann keine Provision verlangen, erklärten Rechtsanwälte vom Deutschen Anwaltverein für Bau- und Immobilienrecht. Bei fehlerhafter Beratung oder falschen Angaben stehen Interessenten jedoch mehrheitlich auch keine Schadenersatzansprüche zu. Deshalb ist es wichtig, sich vor Vertragsabschluss eingehend über den Immobilienmakler zu informieren. Hierzu kann man etwa Erfahrungsberichte von anderen Kunden lesen oder auch direkt beim Makler nach Referenzen fragen. Neben diesen rechtlichen Aspekten spielt natürlich auch die persönliche Chemie zwischen Kunde und Makler eine große Rolle - schließlich geht es um viel Geld und oft um langfristige Entscheidungen wie den Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Hauses zur Altersvorsorge. Wer also plant sein Eigenheim zu kaufen oder seine Wohnung vermieten möchte, sollte darauf achten, einen seriösen Partner an seiner Seite zu haben!

2. Provision und Kostenteilung

Wenn ein Immobilienmakler erfolgreich eine Wohnung vermittelt hat, muss eine Provision gezahlt werden. Wer diese zahlt und wie hoch sie ausfällt, hängt davon ab, wer den Makler bestellt hat und um welche Art des Geschäftes es sich handelt (Kauf/Miete).

Beim Kauf einer Immobilie gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Provision. In vielen Fällen beträgt die Provision 7,14 Prozent des Kaufpreises. Die Provision zahlt derjenige, der den Makler beauftragt hat. Die Kosten können bis zur Hälfte auf den anderen Vertragspartner übertragen werden.

Das neue Gesetz zur Maklerprovision von CDU/CSU und SPD aus dem Jahr 2020 sieht vor, dass sich Käufer und Verkäufer von Immobilien bundesweit die Maklerprovision gleichmäßig teilen müssen. Diese Regelung gewährleistet, dass beide Parteien gleichermaßen an den Provisionskosten beteiligt sind. Die bisherige Praxis des Bestellerprinzips, bei der diejenige Partei die Provision bezahlt, die den Immobilienmakler beauftragt hat, ist ab sofort nicht mehr zulässig. Wenn der Verkäufer dies jedoch wünscht, kann die einseitige Vertretung seiner Interessen weiterhin bestehen bleiben.

Nun stellen sich auch Kapitalanleger, die beabsichtigen, in Wohn- und Geschäftshäuser zu investieren, die Frage, ob sie von diesen Reformen betroffen sind. Tatsache ist jedoch, dass das neue Gesetz zur Maklerprovision keine Auswirkungen auf dieses Segment der Immobilien hat. Wohn- und Geschäftshäuser fallen nicht unter die Kategorie selbstgenutztes Wohneigentum, sondern gelten als Gewerbeimmobilien. Hier bleibt die Aufteilung der Courtage oder deren Höhe nach wie vor Verhandlungssache und wird durch das Marktumfeld bestimmt.

Seit 2015 gilt beim erfolgreichen Vermitteln das Bestellerprinzip. Wer den Makler bestellt hat, bezahlt ihn. Wenn es sich um einen Mieter handelt, darf die Courtage nicht mehr als zwei Monatskaltmieten plus Umsatzsteuer betragen. Bei einem Vermieter ist die Höhe der Courtage verhandelbar, meistens sind es eineinhalb bis zwei Kaltmieten.

"Der Makler hat jedoch keinen Anspruch auf Honorar, wenn ein bereits bestehendes Mietverhältnis lediglich fortgesetzt oder erneuert wird". Gleiches gilt auch dann, wenn der Makler Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist.

3. Bezahlung nur bei Erfolg

"Laut IVD müssen Verbraucher dem Makler erst dann eine Provision zahlen, wenn ein erfolgreiches Geschäft (Kauf/Miete) abgeschlossen wurde." Eine Klausel in einem Vertrag mit einer Provisionspflicht im Falle eines Nichtzustandekommens eines Kauf- oder Mietvertrags sei verboten. Makler dürfen lediglich Reise- und Portokosten geltend machen und diese konkret nachweisen können, wenn kein Abschluss zustande gekommen ist. Ebenso unzulässig ist die Abrechnung von Kosten für eine Verkaufspreisanalyse sowie für den Druck und Versand von Exposés.

4. Keine Reservierungsgebühr

Laut der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg sind andere Gebühren als die Maklercourtage nicht erlaubt. Zumindest dann, wenn es keine schriftlichen Vereinbarungen dazu gibt. Hier kann es auch Unterschiede zu Beratungsverträgen geben.

Daher raten Anwälte davon ab, einen separaten Reservierungsvertrag abzuschließen oder einen Maklervertrag zu unterzeichnen, der eine Reservierungsgebühr vorsieht.

5. Widerrufsrecht, Kündigung und Laufzeit

Wenn Maklerverträge per Post, Telefon, E-Mail, Internet oder im Rahmen eines Haustürgeschäfts geschlossen werden, haben Kunden grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Der Makler muss dies beim Vertragsabschluss mitteilen. "Wenn er das nicht tut, kann der Vertrag noch bis zu einem Jahr und 14 Tage nach dem Abschluss widerrufen werden."

Maklerverträge können entweder befristet oder unbefristet sein. Es ist zu empfehlen, eine Laufzeitvereinbarung von fünf bis 9 Monaten zu vereinbaren, damit genug Zeit bleibt, um passende Objekte bzw. Interessenten ausfindig zu machen.

Die Verträge sehen häufig auch vor, dass sie fristgerecht gekündigt werden müssen. Andernfalls könnten Kunden bei einer unbefristeten Laufzeit ohne Angabe von Gründen kündigen, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist. Wenn der Makler jedoch gegen vertragliche Pflichten verstößt, haben Kunden ein außerordentliches Kündigungsrecht.

6. Alleinauftrag

Um sich eine exklusive Vermittlung zu sichern, können Makler mit dem Auftraggeber einen Alleinauftrag/Exklusivauftrag vereinbaren. Während dieser Vertragslaufzeit darf der Kunde keinen weiteren Makler für den Verkauf oder die Vermietung seiner Immobilie beauftragen. Die Laufzeit darf jedoch nicht unbegrenzt sein. Laut Bundesgerichtshof ist eine Befristung von sechs Monaten angemessen und auch automatische Verlängerungen um jeweils drei Monate im Falle einer fehlenden Kündigung des Kunden sind gültig.

7. Exposé

Für falsche Angaben in einem Maklerexposé haftet der Auftraggeber mit. Deshalb dürfen Makler keine Informationen angeben, durch die das Objekt falsch dargestellt wird.

Zusätzlich hat der Makler auch die Pflicht, Interessenten zu beraten. Wenn er etwa den Zustand des Objekts schönt, verletzt er seine Pflicht und macht sich dadurch schadensersatzpflichtig.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es bei Immobiliengeschäften wichtig ist, einen seriösen und kompetenten Partner an seiner Seite zu haben. Beim Abschluss eines Vertrages mit einem Makler sollten Kunden darauf achten, dass dieser schriftlich abgeschlossen wird und die üblichen vertraglichen Regelungen eingehalten werden. Die Provision hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat und um welche Art des Geschäftes es sich handelt (Kauf/Miete). Bei erfolgreicher Vermittlung muss eine Provision gezahlt werden; diese darf jedoch nur im Falle eines erfolgreich abgeschlossenen Kauf- oder Mietvertrags erhoben werden. Weitere wichtige Aspekte sind das Widerrufsrecht sowie Kündigungsmöglichkeiten für den Fall von Pflichtverletzungen seitens des Maklers. Auch der Alleinauftrag kann sinnvoll sein - hierbei sollte allerdings auf eine angemessene Befristung geachtet werden. Insgesamt gilt: Wer beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf Nummer sicher gehen möchte, sollte sich vorab ausführlich über seinen potenziellen Partner informieren!